自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。其实，今年以来，就有物业税、个人所得税、土地增值税等多项打压房价的措施出台，加息的步伐更是从未停止。那么，加息能否成为当前不断高企的房价的“退烧药”？下半年还有多少“令箭”值得期待？

　　 房价飞涨，原因何在？

　　 尽管土地增值税、加息等宏观调控政策接二连三，但近期，关于全国房价高企的新闻依旧让人触目惊心：“深圳新建商品房均价突破1.2万元/平方米，今年以来上涨幅度已高达50%，列全国之首”、“上半年京城楼盘开盘均价达11352元/平方米，比去年同期上涨了41.5%”……

　　 上海的住宅市场自春节过后，也从冰冷的冬季火速上蹿。上海网上房地产最新公布的数据显示：今年上半年，上海商品房平均成交价格突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米上蹿到如今的10028元/平方米，涨幅达2.19%。其中，外环外平均成交价格更是涨幅达9.04%，房价上涨之风已刮遍全城。

　　 同时，今年前6个月，上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平方米。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9%。5、6月份，上海商品房成交量更是创下历史新高。

　　 统计显示，5月份商品住宅的成交量达到234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。6月份，商品住宅成交量更是高达266.17万平方米。“调控多年的房价不跌还涨和政府通过行政手段逼迫优质楼盘上市，让一些并不急需住房的市民也提前入市，抢购优质房源，从而导致了6月成交量再创新高。”薛建雄指出。

　　 房价就像个处于叛逆青春期的孩子，调控力度越大，上涨幅度也越高。那么，究竟是什么造成了房价“青春冲动”呢？

　　 供给不足

　　 从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大，而住房需求旺盛的现象却客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求最终导致房价上涨。

　　 国家发展和改革委员会公布的数据显示，今年1-4月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2倍多，且销售面积增幅高于竣工面积增幅6.7%。

　　 来自北京市房地产交易管理网官方信息显示，今年上半年北京商品房销售面积大于供应面积的累计差额，高达182万平方米，其中6月份表现尤为明显。业内人士分析，开发商“有意捂盘”等保守态度，减缓了新增供应的速度，导致6月份供需差距为78万平方米。“新增供应和各月销售面积间的差距呈现逐月扩大的趋势，将导致商品住宅价格在未来很长一段时间内还将持续不断地上涨。”

　　 而上海部分住宅用地供应几乎为零的地区，供求矛盾更是引发房价飚升。如内环边中远两湾城、新湖明珠城的售价已接近或达到18000元/平方米，而诸如古北新区、静安区等房价更是超过了25000元/平方米。

　　 地价推动

　　 从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。房地产研究者顾海波指出，土地成本最终会打入房价，增长过快的地价客观上推高房价，成为新一轮房价上涨的主要动力。

　　 今年5月，上海新江湾城D1地块以高达12509元/平方米的楼板价成交，楼面地价几乎接近新江湾城板块在售楼盘价格。而7个月前，该区域C2地块拍卖楼面地价仅为每平方米为6677元。

　　 地价的飙升导致该区域在售楼盘价格闻声而动。据悉，在拍卖前的一个月，新江湾城板块楼盘均价一般在11000-12000元/平方米，如新江湾城1号新推房源的网上参考价为11000元/平方米，新江湾城雍景苑今年3月新推房源的网上参考价为9800元/平方米。而拍卖后，新江湾城1号部分新推房源的参考价已达到16000元/平方米，且可浮动幅度为20%；雍景苑售价也上调至13000元/平方米，可浮动幅度为10%。短短数月，售楼盘价格上涨了30%。

　　 炒作成风

　　 从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素也进一步助推了房价的节节高涨。

　　 中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这些都进一步烘托、放大了供求紧张的局势，为房价上涨火上加油。

　　 资金蜂拥

　　 从资金面分析，房产投资者的资金主要有三个来源：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。除了上述资金外，今年5、6月份，部分股市资金开始流入楼市，在股市财富效应下增值的资金出于资产配置需求转战楼市，也进一步为房价上涨推波助澜。

　　 除此以外，在人民币升值的背景下，境外资本的大量涌入，也进一步加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

　　 7次加息，房贷增10%

　　 面对不断高企的房价，调控步伐始终未曾停歇。今年以来，就有物业税、个人所得税、土地增值税等多项打压房价的措施出台，加息的步伐更是从未停止。上周五，央行再次宣布，将银行贷款基准利率上调0.27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。这已是最近7个月内央行第3次上调贷款利率、以及最近33个月内(自2004年10月以来)的第7次上调贷款利率