房价已经成为一个令人费解的悖论。

　　2005年以来，有关部门就着力调整增长过快的房价，先后出台了"国八条"、"国六条"，央行也采取了加息等措施。风声鹤唳之下，房地产市场都只是出现了短暂的观望，部分城市的房价更在随后出现补涨行情。根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.3%，深圳、北京、广州等地的增幅则接近10%。

　　房价调控为何劳而无功？

　　从经济学分析，商品的价格高低主要与需求和供应两项因素相关，要控制房价，只要从抑止需求或增加供应两个环节着手即可。但是，中国的房产市场情况复杂，作为生活必须品，国家很难限制民众购买，而一些人将之作为投资品，也在一定程度上刺激了房价上涨。

　　连年上涨之后，疯狂的房价是否将开始回落？

　　北京市统计局最新数据显示，今年2月，全市同期商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，有报道称北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出，即使没有新的项目入市，10万套存量也足够维持今年一整年的销售。除北京外，上海、深圳等地都出现了房屋销售面积大幅下降的有价无市局面。这是否意味着房价将进入一个拐点？

　　对于不断高企的房价，税收手段越来越受到重视。国税总局规定，2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的"预征制"转为实打实的"清算制"，这一调整对于抑制房价是否有效？

　　今年初，建设部曾表示，对房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，限期整改并追究有关领导责任。在GDP仍旧是重要的政绩考核标准的背景下，这一问责制是否可行？

　　各地政府的土地出让收入占地方财政收入的比例逐渐增高，部分地区甚至与预算内税收收入不相上下，成为名副其实的"第二财政"，但各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低。去年中便开始热论的土地出让金改革能否尽快推行？

　　针对上述问题，本报邀请了国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣、社科院金融所研究员易宪容、里昂证券原中国拓展董事总经理李慧，纵横房价、论衡天下。

　　本次讨论由刘巍、程东升主持。

　　调控无效？

　　主持人：近年来，国家对抑制房价过快增长采取了很多措施，如2005年出台了"国八条"，去年又有"国六条"及其细则，央行也采取了加息等措施。但是，根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋的销售价格同比上涨了5.3%，深圳、北京、广州几个大城市都达到了接近10%的增幅。这是否表明国家的调控措施无效？问题出在哪里？

　　易宪容：几年来的房地产宏观调控基本上没有达到效果，否则不会出现越是宏观调控，房地产领域的投资增长越快，进入房地产的银行资金越多，房价上涨越快。而且国家统计局的数据与各地房地产价格的实际涨幅差距很远。北京回龙观及天通苑的经济适用房，2003年是2650元/平方米，目前为5800元/平方米，上涨一倍多，每年上涨幅度达25%以上。房价如此快速上涨，房地产投资岂能停止与放缓？房地产宏观调控如何达到效果？我认为，造成上述怪现象的重要的原因是把房产界定为投资品而非消费品，再加上宏观调控的主要目的是稳定房价(即对房价隐性担保)，以及便于利用的金融杠杆及低利率政策。此外，房地产产品为垄断性定价销售，各地房价被炒高也就十分自然了。

　　李慧：近三年来，中国房地产政策主要是从控制供应量上做文章，遗憾的是，不少政策实际上加速了房价上扬。当然，一个政策的执行也有从量到质的转变过程，如果过去几年任何措施都不采取，房价涨幅可能更高。过去几年的调控，基本是集中针对某些城市，如先是针对上海、杭州、广州、南京，后针对北京、深圳等。我在香港研究在港上市的内地地产公司十几年，香港头十大地产上市公司多数实行了多地区战略，他们的资本是流动的，是游击队，内地头疼医头，脚疼医脚的方法很难奏效。

　　另外，近几年中国内地二线城市经济快速增长，也使得中国房地产市场的盘子进一步放大，二线城市房价也在飙升，加上一线城市的持续增长，导致全国均价上扬，这个趋势本身并没有与中国经济的宏观走势相背。

　　刘福垣：我认为有关部门在房地产改革上的战略一开始就错了，一方面，主张居者有其屋，让老百姓以买房为主；另一方面，又把房子的定价权完全交给了市场。这导致很多干预措施难起明显作用。房屋有双重属性，既是投资品也是消费品，买房子是投资行为，租房子是消费行为。现阶段，大多数中国人是没有条件买房的，靠工资生活的普通工薪阶层，如靠工资累积购房必然会压缩其他方面的消费。由于我国劳动力市场在较长时期内都将是供大于求的，理论上来说挣工资的人只适合于租房子，一旦其有了非劳动收入，即资本收入才适合买房。

　　李慧：房地产具有消费品和投资品双重特征，但现在在中国更多是投资品。

　　"地虫"之患？外资之祸？

　　主持人：对于不断高企的房价，税收调控的手段越来越受到重视。国税总局规定，2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的"预征制"转为实打实的"清算制"，大家如何看待这种调控措施？

　　李慧：目前中国的土地价格是否是一个真实的市场价还很难说清楚。拿房地产市场开放得比较早的北京和上海为例，目前的地价是从1990年代初的外销房地价延续下来的，那个年代的外销房是面向少数人的特供商品，与现在面向大众的商品房有很大区别。可是，这种延续下来的价格成了后来各地土地交易的参照物，导致土地出让价格起点比较高，严格实行土地增值税可能会在一定程度上平抑房价，起到还富于民的作用。我个人调查发现，真正有实力的发展商是积极拥护严格征收土地增值税的，而那些与地方政府有着千丝万缕联系、以倒地为生的"地虫子"则不希望征收土地增值税，而这些"地虫子"对相关政府的游说能力还都挺强。

　　易宪容：征收土地增值税对房地产企业的影响应该很大。随着全国各地房价快速上涨，土地价格上涨成为一种必然趋势，一些企业或个人就会囤积、炒作土地价格，刺激土地价格上涨。这不仅容易导致日本1980年代出现的土地价格泡沫，也会使开发商借机进一步推高房价，快速吹大地产市场泡沫。土地增值税是条件累进制，即土地增值低于20%的不征收；越过20%就按30%-60%的税率征收。征收土地增值税对于那些土地储备多、开发周期长、产品附加值高的房地产开发商来说影响不可低估。如果房地产仍然是一个投资市场，如果房价仍然是上涨预期，地产商就可能把这些税收成本转移到消费者身上，导致房价进一步上涨。但由于土地增值税是采取累进制方式，地产商要把这个成本转移给消费者就面临增加征税比例的风险，地产商一定会反复计算而不会贸然行事。

　　李慧：说实在，作为一个地方税，土地增值税解决不了多大问题。我在加拿大住了很久。加拿大对土地增值税是年年收的，温哥华的土地增值税年年涨，但是，这个增值税的上涨幅度与居民想购买房产的欲望相比微不足道。

　　易宪容：但征收土地增值税还能在一定程度上挤压地产企业的过高利润。地产商的过高利润甚至暴利，最大部分来自土地的增值。如果土地增值税能够挤压房地产开发企业的获利空间，就能缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于利润空间压缩，千军万马挤入房地产市场的局面将得到改观，能有效分散与降低房地产市场的风险。

　　李慧：事实上，在香港上市的内地地产公司的利润率，并没有高到如你所说的暴利的程度，在香港上市的那些房地产公司，没有一家的净利润超过20%的。内地有很多历史遗留问题，一直到1990年代末，大量土地都以划拨为主要形式直接或间接地流入了某些人或机构手中，然后他们又转卖掉，获得高额利润。香港有那么几家通过买壳在香港上市的房地产公司，其早期高额利润大都从"土地转让"获取的，其"土地开发"的净利润一般不低于50%，但真正的房产商根本没有那么高的利润，真不明白这些公司凭什么"资质"拿到大批好地，而像"万科"、"中海外"这些发展商却拿不到好地。那些有各种各样的关系，能够拿到较低价位、较好位置的土地、以倒地为生的"地虫子"才是真正的暴利收益者，真正的开发商是赚不到暴利的。如果说地价是房地产上涨主要原因，这个说法本身就是片面的，土地价格本身也有失衡的一面。

　　刘福垣：我国现行住宅流通体制的主要弊端是房地产连体流通，租、价、税费合一，等于让购买者一次性购买产权主体不同的三个东西。土地是全民的，70年土地地租一次性计入房价；税费是使用政府公共品的代价，也是一次性计入房价；建设成本和平均利润是开发商的。这样加起来房子能不贵吗？如果改成年租，就相当于只付现在的1/70。我国应通过人大立法，明确住宅建设一律实行年租制，明确全民土地产权不能交易，一切地租归全民所有，房地产必须分体流通。此外，再把税费合一，正税以外废除一切名目的费种。而税也不能一次性地收几十年的，而且应该以资产税的形式逐年向业主征收，并不应该和购买住宅的交易行为直接挂钩。以上两个改革，相当于一下子就把房价降低近三分之二，由剩下三分之一的建安成本和平均利润，然后再加上供求关